Pour encourager les français à retrouver le chemin de l’emprunt et pallier la flambée des prix de l’immobilier, le gouvernement initie plusieurs dispositifs avec de nombreux avantages fiscaux comme le prêt in fine.
Quel est le fonctionnement d’un prêt in fine?
Dans le cadre d’un prêt amortissable classique, l’emprunteur rembourse à chaque mensualité, une partie du capital et des intérêts. Ainsi, mois après mois, le capital dû diminue.
Avec un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est alors remboursé dans son intégralité à l’échéance du prêt immobilier. Pour se faire, l’emprunteur se constitue une épargne en versant une somme sur
un placement.
Le plus souvent, l’épargne est réalisée dans le cadre d’un contrat d’assurance vie nanti au profit du prêteur. C’est-à-dire qu’il affecté à la garantie du prêt, en faveur de l’organisme financier.
A terme, la valeur du placement doit pouvoir rembourser le capital emprunté. Mais attention aux mauvaises surprises, la stratégie de placement doit être murement réfléchie pour diminuer tout type de risques. L’emprunteur a le choix entre un investissement initial important et suffisant ou un apport initial moindre plus des versements réguliers et programmés.
Pourquoi choisir un prêt in fine?
Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Associé à un investissement locatif, il devient vraiment intéressant.
En effet, les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus financiers, qu’ils soient particuliers ou en SCI, peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts immobiliers. Plus les intérêts sont importants, plus la déduction est élevée.
Dans le cadre d’un emprunt amortissable classique, la valeur des intérêts baisse proportionnellement au remboursement progressif du capital. A l’inverse, avec un prêt in fine, les intérêts restent inchangés et à niveau élevé puisque le capital n’est pas remboursé et ce, pendant toute la durée du prêt immobilier. Plus d’intérêts signifient plus de déduction fiscale.
Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt in fine?
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux d’intérêt plus élevé que les autres emprunts immobiliers. Mais au regard des différents avantages qu’il apporte ce désagrément devient minime. Comme démontré précédemment, les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante.
Le surcoût du prêt in fine est le plus souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement plus important que le taux d’emprunt. Mais attention, rien ne peut laisser prévoir les performances futures de ce type d’investissement.
C’est également une opportunité de diversification du patrimoine. D’une part un placement immobilier et d’autre part un placement financier.
Si un accident de vie (décès, invalidité…) survient, dans la grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt. Dans ces cas là, les successeurs bénéficient, en plus du bien immobilier, du placement qui n’est plus nanti à l’établissement financier puisque celui-ci aura été remboursé par l’assurance. S’agissant souvent d’une assurance vie, les frais de succession sont moindres.
Enfin, dernier avantage à noter. Dans le cas d’un versement unique sur la placement au début du prêt, les mensualités à débourser sont moins importantes avec un prêt in fine.
Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés, le prêt in fine permet de faire des économies notamment liées aux déductions fiscales et au rendement de l’épargne.