Calculer la rentabilité d’un placement immobilier

Comment faire l’évaluation de la rentabilité de l’investissement immobilier ainsi que le calcul de rentabilité placement et/ou investissement immobilier?

Dès qu’on a un peu d’argent de côté, on pense à l’investir en immobilier, car on est convaincu que c’est un placement sûr et rentable. En matière de sûreté, c’est plus ou moins vrai, car malgré la dépréciation et le vieillissement des biens immobiliers, leur valeur a souvent tendance monter, surtout si le bien est dûment entretenu et bien placé, mais en matière de rentabilité, il vaut mieux se fier à la méthode cartésienne des chiffres.

Qu’il s’agisse de choisir entre deux propriétés, de décider quoi acheter ou quoi vendre, il est plus judicieux de procéder à une évaluation de la rentabilité de l’investissement immobilier. De ce fait, plusieurs indicateurs et ratios sont disponibles pour juger du rendement de l’immobilier, comme le taux de revient, le taux de capitalisation, la durée d’amortissement et...





le taux d’équilibre, entre autres.

Taux de revient ou de rendement

En ce qui concerne le taux de revient ou de rendement, il s’agit de rapporter les recettes de loyers annuels sur le coût d’acquisition. Ce ratio varie selon le taux d’occupation du bien immobilier, mais également en fonction des charges de fonctionnements (entretien, réparation, assurance, etc.) et des impôts.

Taux de capitalisation

Il entre également dans le calcul d’autres indicateurs comme le taux de capitalisation, qui donne une estimation sur la valeur de la propriété, en divisant le montant des loyers annuels sur le taux de revient. Généralement, ce ratio est beaucoup plus utilisé par les agents immobiliers.

Taux de récupération sur investissement

Il peut être intéressant aussi d’estimer la durée d’amortissement d’une propriété, ce qui peut donner une première idée sur le taux de récupération sur investissement. Pour le calcul de la durée d’amortissement, on peut recourir à une formule simple qui met en rapport le prix d’acquisition et le revenu annuel. Bien sûr, pour rendre cette estimation plus juste il faut prendre en considération les vacances locatives, et donc utiliser plutôt un revenu annuel moyen. Par ailleurs, déterminer l’impact des dépenses d’entretien peut être significatif dans la mesure où il influence la rentabilité globale de l’investissement. Ce taux donne une idée sur l’importance des dépenses et comment elles peuvent rogner les revenus engendrés par l’investissement. Il est obtenu à partir des charges annuelles d’entretien et de fonctionnement divisées par les recettes brutes annuelles. De ce fait, plus ce taux est bas, plus la rentabilité est significative.

Taux d’équilibre

Le taux d’équilibre additionne les frais d’entretien et de fonctionnement, en plus des remboursements d’emprunt pour les rapporter au revenu brut annuel. La pertinence de ce ratio réside dans le fait qu’il permet de savoir si les revenus générés absorbent les frais engagés (de fonctionnement et financiers) et peuvent dégager une marge bénéficiaire plus ou moins confortable qui permet de qualifier l’investissement immobilier de rentable. Il peut s’avérer pertinent d’ajouter un autre indicateur qui prend en considération le mode du financement du placement immobilier. Il s’agit du taux d’emprunt, qui mesure la part de l’investissement immobilier financée par un emprunt ou une hypothèque et celle qui a fait l’objet d’autofinancement.

Le financement de l’investissement immobilier

Mais indépendamment de ces indicateurs, d’autres éléments doivent être pris en compte lors d’un placement immobilier et peuvent influencer grandement sa rentabilité, comme le mode de financement du projet. En fait, disposer des fonds nécessaires pour financer au comptant son bien immobilier peut ne pas s’avérer très avantageux. Comment? Par exemple, dans le cas d’un placement locatif, il est plus intéressant de recourir à un emprunt pour financer cet investissement, car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Donc, plus on est imposé, plus il est opportun de recourir à un emprunt pour réduire l’impact fiscal. Sinon, pour choisir son bien immobilier, il faut tenir compte de l’emplacement, de la demande locative, et bien sûr des projets qui seront réalisés à moyen et long terme, car ils peuvent grandement affecter la valeur immobilière du bien et/ou sa valeur locative. Cela dit, le bien immobilier est depuis toujours considéré comme une valeur sûre, concrète et des plus rentable, profitant de la revalorisation régulière de l’immobilier. On peut toujours bénéficier d’importantes plus values réalisées sur la cession du bien.

Enfin, il n’est pas à négliger qu’un placement immobilier ne s’impose pas et ne s’improvise pas. Il faut bien étudier le choix de cet investissement sous tous ses aspects, jusqu’aux modes de financement, sans omettre la conjoncture économique et son évolution dans le futur, sachant que ce qui est rentable aujourd’hui peut ne pas l’être demain.

One Reply to “Calculer la rentabilité d’un placement immobilier”

  1. Merci pour votre article très complet sur le sujet. Je voudrais savoir, ce que vous pensiez d’un investissement immobilier en France en ce moment vu la conjoncture économique?

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