Calculer la rentabilité brutte nette d’un investissement locatif

Comment calculer la rentabilité locative d’un bien? Comment faire le calcul rentabilité d’un investissement locatif ?

Si un bon nombre de personnes se procure un bien immobilier en guise de résidence principale ou secondaire, d’autres trouvent que l’acquisition et la location d’un bien immobilier est un bon placement pour leurs fonds. Pour cette dernière perspective, et afin de juger de l’intérêt d’un tel investissement, il faut bien évaluer la rentabilité locative du dit bien. En fait, il s’agit d’estimer combien rapporte la location d’un bien immobilier par rapport à son montant d’acquisition et des frais engagés.

méthodes de calcul de la rentabilité locative d’un investissement

Plusieurs méthodes sont adoptées pour le calcul de la rentabilité locative d’un investissement, dont les plus courantes sont la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges et la rentabilité nette.

La rentabilité brute d’un investissement locatif

Pour la rentabilité brute,...





elle permet d’avoir une première idée sur le rendement du bien immobilier. Elle consiste à prendre en compte les loyers perçus pendant une année (hors frais) et les rapporter sur le coût d’acquisition du bien immobilier (y compris les frais du notaire, de l’agence immobilière, du crédit, etc.). Autrement dit, le taux de rentabilité brute est égale au loyer annuel / prix d’acquisition x 100. Cette rentabilité brute peut être un argument de vente pour les agences immobilières pour convaincre leurs clients de la pertinence de l’investissement. Toutefois, elle ne reflète pas la rentabilité réelle du bien, du moment qu’elle ne prend pas en considération les charges déductibles des loyers perçus.

La rentabilité nette frais de charges d’un investissement locatif

Par ailleurs, la rentabilité nette de frais et charges prend en compte les frais de gestion et d’entretien du bien immobilier, la taxe foncière, les frais d’assurances, les vacances locatives (pour les périodes où le loyer n’est pas perçu) entre autres, qui sont des charges déductibles des loyers perçus. La pertinence de cette méthode permet de valoriser le bien et le louer au prix du marché. Donc le taux de la rentabilité nette des frais et charges équivaut au loyer annuel net des charges et frais / Prix d’acquisition x 100. Or, la rentabilité nette représente le taux le plus proche de la réalité, mais c’est assez compliqué à calculer, car elle prend en compte les impôts fonciers et les défiscalisations dont peut profiter le propriétaire dans le cadre de travaux de réhabilitation ou certains programmes particuliers. De plus, elle prend en considération la situation de l’investisseur (retraite, chômage, etc.), ce qui peut affecter la valeur locative du bien.

Taux de rentabilité d’un investissement locatif

Ce taux de rentabilité peut être revu à la hausse soit en augmentant le montant du loyer, soit en réduisant le prix d’acquisition. Pour pouvoir augmenter le loyer, il faut procéder à quelques menus travaux de décoration, par exemple pour offrir aux locataires un local plus agréable pour justifier le surplus du loyer, mais il faut veiller à ce que les travaux ne soient pas très coûteux pour qu’ils puissent être remboursés facilement et rapidement par l’augmentation du loyer. Alors que pour réduire le prix d’acquisition, il faut un peu marchander le prix demandé lors de la vente initiale, et dans le cas d’achat à crédit, il faut bien sûr opter pour le taux d’intérêt le plus avantageux.

La revente d’un investissement locatif

Il est à noter qu’aucune des méthodes précitées ne tient en compte la plus-value éventuelle réalisée dans le cas d’une revente. C’est à ce niveau là qu’intervient la rentabilité financière. En fait, la rentabilité financière est un indice pertinent qui donne une vision sur le gain que peut réaliser l’investisseur après le remboursement du crédit immobilier. Elle fait intervenir trois éléments importants dans son calcul, à savoir l’évolution des prix du marché immobilier, l’indice du coût à la construction, et le taux du crédit. Certains poussent un peu plus loin les calculs pour déterminer le TRI (Taux de rentabilité interne), qui se base sur l’actualisation des flux pour définir le taux à partir duquel l’investissement commence à être rentable, et s’il est plus judicieux de financer cet investissement avec un emprunt.

Mais quelle que soit la méthode utilisée pour calculer la rentabilité locative d’un bien, il est à retenir que celle-ci dépend fortement de la qualité et de l’emplacement du local pour attirer au maximum les locataires et fixer un loyer susceptible de rentabiliser l’investissement.

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