Investir immobilier
Immobiliers sont en général très cher en comparaison à d’autres largement disponibles les instruments d’investissement (comme les actions ou obligations). Seulement rarement des investisseurs immobiliers de supporter la totalité du montant du prix d’achat d’un bien en espèces. Habituellement, une grande partie du prix d’achat sera financé en utilisant une sorte d’instrument financier ou de la dette, par exemple un prêt hypothécaire garanti par la propriété elle-même.
Le montant du prix d’achat financé par la dette est considérée comme levier. Le montant financé par le capital propre de l’investisseur, par l’intermédiaire de l’argent ou d’autres transferts d’actifs, on parle de l’équité. Le ratio de levier total évalué à la valeur (souvent dénommée «LTV», ou le prêt à la valeur d’une hypothèque conventionnelle) est une mesure mathématique du risque est un investisseur à l’aide de la prise de levier pour financer l’achat d’une propriété. Les investisseurs cherchent souvent à réduire leurs exigences en matière d’équité et d’accroître leur effet de levier, de sorte que leur retour sur investissement (ROI) est maximisée. Les bailleurs de fonds et autres institutions financières ont généralement des exigences minimum de fonds propres pour les investissements immobiliers, ils sont invités à financer, typiquement de l’ordre de 20% de la valeur d’expertise. Investisseurs à la recherche de faibles exigences en matière d’équité mai étudieraient d’autres modalités de financement dans le cadre de l’achat d’une propriété (par exemple, le vendeur de financement, le vendeur de subordination, de sources privées, etc)
Certains organismes de placement immobilier, tels que les fiducies de placement immobilier (FPI) et de certains fonds de pension, ont de grandes réserves de capital suffisant et des stratégies d’investissement pour permettre à 100% dans les biens qu’ils achètent. Cela minimise le risque qui vient de tirer, mais aussi les limites potentielles ROI.
En misant sur l’achat d’un bien de placement, l’exigence de versements périodiques au service de la dette en cours de créer un (et parfois les grands) flux de trésorerie négatif à partir de la date d’achat. C’est ce qu’on appelle parfois que le coût du report ou de « transporter » de l’investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent gérer leurs flux de trésorerie positifs à créer suffisamment de revenus de la propriété à au moins compenser le report des coûts.