Fini le temps où, pour acquérir un logement, il fallait obligatoirement avancer au moins 10 à 20% du crédit demandé à la banque. Cette part investie par l’emprunteur est ce qu’on appelle l’apport personnel. Cet apport provient généralement de l’épargne personnelle de l’acquéreur, mais il peut aussi provenir d’un prêt familial, d’un héritage, voire d’une vente de logement. Aujourd’hui, des formules de crédit à 100%, et même 110%, sont offertes par les banques à une certaine catégorie de futurs propriétaires, leur permettant de financer intégralement leur achat immobilier. Il va de soi que les conditions d’un tel prêt seront moins favorables que dans le cas où il y a apport personnel, et de sérieuses garanties seront exigées des demandeurs.
D’une manière générale, les banques étudient la situation financière et professionnelle des candidats et accordent plus facilement un prêt sans apport personnel pour trois types d’emprunteurs :
- Les jeunes, qui n’ont pas eu le temps de se constituer un capital, mais qui sont dotés d’un fort potentiel d’évolution ;
- Des personnes plus aisées disposant d’une épargne importante, mais qu’ils ne peuvent mobiliser à court terme (plan d’épargne, placements boursiers, etc.) ;
- Les ménages à revenus modestes et les personnes qui n’ont pu se constituer d’épargne pour des raisons particulières (maladie, veuvage, divorce, etc.).
Quoi qu’il en soit, le demandeur devra certainement faire le tour de plusieurs banques afin d’étudier toutes les offres, notamment la durée du prêt et les taux d’intérêt. Ces derniers sont généralement de 0,5% plus élevés que la moyenne et peuvent être aussi bien fixes que révisables avec des échéances modulables. L’idéal est d’obtenir le prêt auprès d’une banque où l’on dispose déjà d’un compte approvisionné et où l’on est considéré comme bon client. Il faudra alors constituer un solide dossier, rendant compte de la situation personnelle (pièces d’identité, livret de famille, hébergement, etc.), des revenus (bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition, attestation d’emploi ou contrat de travail, pension alimentaire, etc.), du taux d’endettement, du « reste à vivre » et du projet (promesse ou compromis de vente, coordonnées du notaire, contrat de réservation, devis, plans, localisation géographique, etc.)
Cela dit, il faut savoir que même sans fonds personnels on peut toujours profiter de certaines aides qu’on peut présenter comme apport personnel : c’est ce qu’on appelle les prêts aidés ou prêts bonifiés. Ils sont en général réservés à la résidence principale, mais ils n’excluent pas l’investissement locatif. Parmi ces prêts on peut citer le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) qui est accordé aux primo accédants, c’est-à-dire ceux qui réalisent un premier achat ou qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant deux ans au moins. Le PTZ+ est entré en vigueur le 1er janvier 2011 et sera accordé sans condition de ressources aux primo accédants jusqu’au 31 décembre 2014. D’autres prêts aidés, correspondant à des besoins et des projets divers, existent aussi. On citera pêle-mêle le prêt employeur (avec un taux de 1%) destiné aux salariés, le prêt PAS destiné aux personnes à revenus modestes, le prêt épargne logement, le prêt conventionné (sans condition de revenus), le prêt du pass foncier (permet de dissocier le foncier du bâti), les prêts de la CAF, les prêts départementaux, les prêts locatifs (destinés aux investisseurs). Certains de ces prêts peuvent même être cumulés.
En un mot, il est aujourd’hui parfaitement possible d’emprunter sans disposer d’un capital, même si les banques ont tendance à durcir leurs positions dans ce cas et se montrer plus exigeantes vis-à-vis des candidats à l’emprunt.